Đứng trước tình trạng giá bất động sản tăng nóng vượt xa mức thu nhập của người lao động, nhiều chuyên gia cho rằng thay vì áp thuế thì để giảm giá cần phải tăng nguồn cung, vì giá cả có nguyên nhân từ mối quan hệ cung cầu vốn là quy luật tất yếu của kinh tế thị trường.
Theo đó nhiều người cho rằng cần tháo gỡ các vướng mắc về mặt pháp lý để phê duyệt cấp phép cho những dự án mới hoặc tháo gỡ những rào cản hạn chế về tín dụng để doanh nghiệp đầu tư tiếp cận được với nguồn vốn triển khai dự án.
Đây là luận điểm đã được nhắc lại nhiều năm qua mỗi khi có đề xuất về áp thuế bất động sản, luận điểm này dựa trên căn bản là quy luật thị trường cung cầu cho nên đã thuyết phục được nhiều người trong cơ quan quản lý cùng công chúng xã hội.
Nhưng qua thực tế tôi thấy rằng việc tăng nguồn cung đã không giúp giảm giá bất động sản. Để thấy được vấn đề thì điều đầu tiên cần biết là trong thị trường bất động sản người ta phân loại ra hai loại thị trường đó là thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.
Trong đó thị trường sơ cấp là nơi mua bán những sản phẩm lần đầu được cung ứng ra thị trường, đó là khi doanh nghiệp bất động sản rao bán những căn hộ của một khu đô thị mới hoặc những lô đất nền mới. Những sản phẩm của thị trường sơ cấp chưa từng qua sử dụng hoặc có thể hình dung là vẫn còn đang trong quá trình xây dựng.
Còn thị trường thứ cấp là nơi người ta mua đi bán lại những sản phẩm trước đó đã mua ở thị trường sơ cấp, hoặc có thể hình dung là mọi người mua bán những căn hộ hoặc biệt thự đã qua sử dụng và người mua có thể vào ở ngay.
Thực tế đối với những người có nhu cầu ở thị trường thứ cấp người mua sẽ không hề thấy thiếu nguồn cung.
Khi một người muốn mua một sản phẩm ví như một căn chung cư, một lô đất nền hoặc một căn biệt thự, chỉ cần search từ khóa trên mạng google hoặc hỏi qua các sàn giao dịch bất động sản là họ sẽ cung cấp cho vô số lựa chọn với đủ loại sản phẩm giá cả khác nhau.
Có thể khẳng định ở thị trường thứ cấp để mua một sản phẩm thì không hề có sự khan hiếm. Nguồn cung không hề thiếu, vậy nhưng thử hỏi giá cả có dễ mua hay không?
Thực tế giá vẫn neo cao cho thấy quy luật cung cầu đã không đúng trong trường hợp này. Giá cao trong khi nguồn cung không thiếu thì đây là một vấn đề bất cập có phần nguyên nhân từ tâm lý xã hội và các thủ thuật thổi giá khiến cho hiện nay cơ quan quản lý phải tìm tới giải pháp là áp thuế bất động sản.
Ngược lại, lâu nay nhiều người cho rằng nguồn cung khan hiếm, sản phẩm nhỏ giọt ra thị trường cho nên giá mới cao thì cần hiểu rằng người ta đang nói ở tâm thế của một người đang đứng trong thị trường sơ cấp, nơi mà rất nhiều nhà đầu tư mong muốn có những dự án mới để có thể mua bán kiếm lời.
Thị trường sơ cấp là nơi thường xuyên thu hút phần lớn những nhà đầu tư chuyên nghiệp, gồm hàng loạt các nhà phân phối, các sàn giao dịch là những ‘tay to’ chiếm lĩnh phân khúc thị trường này.
Nhu cầu ở thị trường sơ cấp luôn cao đến nỗi như mọi người đã biết lâu nay là ngay khi một sản phẩm còn chưa hình thành trên thực tế mới chỉ ở bản vẽ trên giấy mà người ta cũng đã đặt mua rồi.
Mua nhà trên giấy, điều này đã tồn tại ở Việt Nam hơn 20 năm qua, cho thấy thị trường sôi động và sự tăng nóng của bất động sản, nhưng cũng thật ngạc nhiên là các cơ quan vẫn đón nhận điều đó và chưa đưa ra được chính sách hữu hiệu để kiểm soát sự tăng giá của bất động sản, đó là áp thuế.
Trong bài viết ‘Việt Nam nên rút bài học từ ông Lý Quang Diệu khi giá bất động sản tăng nóng’ tôi đã giới thiệu về bài học quản lý bất động sản từ ông lý Quang Diệu, ông đã thừa nhận rằng khi giá bất động sản tăng nóng thay vì áp thuế để giảm lợi nhuận của người bán thì ông lại cho xây thêm nhà mới để đáp ứng nhu cầu cho người mua.
Ông Lý thừa nhận đây là một chính sách sai lầm đã góp phần làm trầm trọng thêm cho Singapore trong đợt khủng hoảng tài chính năm 1997.
Ở VN trong suốt hơn hai chục năm qua mỗi khi giá bất động sản tăng cao thì nhiều ý kiến lại thúc giục tăng thêm nguồn cung, nhiều dự án mới được phê duyệt, nhưng thực tế bao năm qua giá vẫn không hề giảm.
Như thế chính thị trường bất động sản của VN bao năm qua cũng là bằng chứng cho thấy đúng như bài học của ông Lý Quang Diệu đã rút ra là tăng cung sẽ không giúp giảm giá.
Một dẫn chứng khác là năm ngoái có chính sách xây thêm một triệu căn nhà ở xã hội, chính sách này hoá ra cũng lại khiến giá cả tăng cao, hàng loạt báo chí đưa tin về sự tăng giá của chung cư trong năm 2024 với những tiêu đề nhấn mạnh về giá cả tăng mạnh, tăng sốc khó quay đầu.
Dù rằng việc xây thêm nhà ở xã hội là cần thiết nhưng một chính sách như vậy đã khiến các nhà đầu tư nghĩ rằng họ đang tham gia vào một lĩnh vực hãy còn nhiều tiềm năng cho nên họ càng lao vào khiến giá cả bị đẩy lên cao.
Nên có thuế để kìm giá
Tháng 8/2024 Ngân hàng Agribank đăng rao bán tài sản đảm bảo là hai biệt thự thuộc dự án khu đô thị Nam Thăng Long, Hà Nội. Một biệt thự xây trên phần đất 400 mét vuông giá khởi điểm là hơn 204 tỷ đồng, một biệt thự khác trên phần đất 230 mét vuông giá khởi điểm đấu giá là hơn 92 tỷ đồng.
Trước đó vào tháng 7/2024 một dự án bất động sản ở Quận 1, TP Hồ Chí Minh rao bán với giá từ 24 – 68 tỉ đồng cho các căn hộ có diện tích từ 62 – 139m², tính ra giá bán có căn lên đến gần 500 triệu đồng một m2.
Một dự án khác ở ven sông thành phố Thủ Đức được chủ đầu tư chào bán căn biệt thự với giá lên đến 750 tỉ đồng.
Tại Hà Nội những khu biệt thự ở Dương Nội, Hà Đông xây rồi để hoang có giá hàng chục tỷ đồng mỗi căn. Báo chí cũng đưa tin cho biết giá nhà ở Hà Nội ngang với giá nhà ở thủ đô Kuala Lumpur của Malaysia trong khi thu nhập của người dân Kuala Lumpur cao hơn thu nhập người dân Hà Nội gấp 4 lần.
Với số liệu thực tế như vậy có thể thấy là giá bất động sản ở Việt Nam hiện rất cao so với mức thu nhập bình quân đầu người trong xã hội, vậy nhưng nhà nước lại vẫn chưa áp thuế bất động sản.
Đối với việc sở hữu bất động sản hàng chục tỷ như vậy thì việc áp thuế dù lên tới một tỷ đồng cũng không ảnh hưởng gì đến đời sống của người sở hữu, mọi người vẫn có cuộc sống sung túc.
Trong khi số tiền thuế đó có thể giải quyết rất nhiều vấn đề cho những người bình dân trong xã hội, nguồn thu từ thuế có thể miễn giảm học phí xây thêm trường công để học sinh đỡ áp lực khi thi cử chuyển cấp, hoặc đầu tư cung cấp nước máy cho nhiều vùng nông thôn.
Không áp thuế dù giá bất động sản cao ngất nhưng lại có những lĩnh vực việc áp thuế phí lại rất ngặt, ví như mặt hàng xăng dầu là mặt hàng thiết yếu mà đông đảo người lao động phải dùng đến, giá xăng dầu ảnh hưởng đến giá thành các thứ hàng hóa mà người dân sử dụng hàng ngày, thì lại chịu nhiều khoản thuế phí khiến giá cao.
Bởi vậy thuế bất động sản không chỉ giúp kìm giá làm lành mạnh thị trường bất động sản mà còn là công cụ kinh tế để thúc đẩy công bằng xã hội, việc ban hành thuế theo đó sẽ cho thấy một tầm nhìn về phát triển quốc gia.
Luật sư Ngô Ngọc Trai