Năm 2022 theo tính toán của Quỹ tiền tệ quốc tế IMF, GDP bình quân đầu người của Việt Nam đạt khoảng 4163 USD, còn GDP bình quân của Philippines đạt khoảng 3597 USD.
Philippines là quốc gia mà tôi cho rằng đã rơi vào bẫy thu nhập trung bình, bởi vì bên Philippines phát triển kinh tế thị trường trước Việt Nam bao nhiêu năm nhưng tới nay thu nhập bình quân của họ còn thấp hơn Việt Nam.
Đó là bằng chứng cho thấy Philippines đã rơi vào bẫy thu nhập trung bình, khái niệm mà các tổ chức tài chính quốc tế đánh giá thu nhập bình quân đầu người của một quốc gia đã vượt qua khỏi mất thu nhập thấp nhưng không thể vượt ngưỡng 12.000 USD một người một năm để bước vào ngưỡng quốc gia có mức thu nhập cao.
Chất lượng chính sách ra sao?
Hình dung về đất nước Philippines tôi thấy hàng năm vẫn có những chính sách kinh tế pháp luật được ban hành nhưng nền kinh tế vẫn cứ chậm phát triển.
Đó là bởi vì chất lượng các chính sách được ban ra đã bị thao túng chi phối bởi các nhóm tinh hoa quyền lực, dẫn đến các quy định chính sách nhắm tới những mục tiêu của họ thay vì giải quyết các vấn đề một cách đúng đắn.
Ở Việt Nam hiện nay cũng có nhiều người nêu lên nguy cơ sẽ rơi vào bẫy thu nhập trung bình, mặc dù còn một khoảng cách khá xa từ khoảng hơn 4163 USD một người một năm hiện nay cho tới mức 12.000 USD một người một năm cần vượt qua để bước vào ngưỡng quốc gia có thu nhập cao.
Nhưng nếu ngay từ bây giờ mà không có những chính sách đúng đắn phù hợp thì nguy cơ Việt Nam cũng sẽ rơi vào bẫy thu nhập trung bình, tôi cho rằng nhiều khả năng nguyên nhân chính nếu để đất nước rơi vào bẫy thu nhập trung bình đó là những bất cập tồn tại trong thị trường bất động sản.
Lâu nay giá bất động sản quá cao doanh nghiệp bất động sản thu được lợi ích rất lớn, sau khi lập dự án bất động sản và xin phê duyệt cấp phép, khi được cấp phép, chỉ sau một đêm chủ doanh nghiệp bất động sản có thể trở thành tỷ phú.
Chỉ cần bỏ ra một khoản tiền để bồi thường cho các diện tích đất nông nghiệp để rồi bán ra cho khách hàng với giá đất ở và đất biệt thự.
Vì lợi nhuận từ bất động sản như thế khiến cho nhiều doanh nghiệp sản xuất ban đầu có thiên hướng là công nghiệp cơ khí chế tạo, nhưng bị áp lực bởi nguồn lợi từ bất động sản nên cũng có thể đã bị thay đổi phương hướng kinh doanh dành những nguồn lực tài chính nhân sự cho hoạt động bất động sản thay vì các hoạt động ban đầu.
Từ đó khiến cho nền kinh tế sản xuất công nghệ của Việt Nam đạt được những bước phát triển còn hạn chế.
Hoạt động ngân hàng lâu nay cũng gắn kết chặt chẽ với những hoạt động về bất động sản. Thông qua các hoạt động tài trợ vốn dự án và cho vay thế chấp khiến cho một nguồn lực ngân hàng rất lớn bị hút vào lĩnh vực bất động sản thay cho các lĩnh vực sản xuất công nghiệp khác.
Vận động chính sách
Ở Việt Nam ngày nay thì nền kinh tế cũng hoạt động theo hướng thị trường và đời sống xã hội cũng có nhiều những hoạt động vận hành có nhiều phạm vi cũng không khác nhiều so với những nước bên ngoài như Philippines.
Tức là cũng có những tầng lớp tinh hoa nắm nhiều ưu thế, họ cũng vận động cho các chính sách quy định pháp luật có lợi, mà nếu không nhận ra thì những chính sách ban hành ra tưởng là vì lợi ích chung nhưng mà lợi ích chung nhận được chỉ một phần nhỏ mà một phần lớn hơn sẽ thuộc về những nhóm vận động.
Lấy một ví dụ như nhiều năm trước đây có chính sách về mô hình hợp tác công tư, trong đó có loại hình dự án đầu tư BT, đổi đất lấy hạ tầng, theo đó doanh nghiệp sẽ bỏ vốn ra để xây dựng hạ tầng sau đấy sẽ được chính quyền địa phương trả lại cho bằng đất.
Lý do của mô hình kết hợp tác công tư BT là bởi vì nguồn vốn ngân sách công còn eo hẹp cho nên muốn huy động nguồn vốn tư nhân cho phát triển hạ tầng. Lý do như thế là rất hợp lý nên chính sách đã được ban hành đưa vào thực hiện.
Một ví dụ về dự án hợp tác công tư BT là dự án xây dựng 12 km đường trong phạm vi khu đô thị mới Thủ Thiêm, để doanh nghiệp thực hiện dự án làm đường này số giá trị tài sản mà chính quyền trả lại cho doanh nghiệp là những diện tích bất động sản cũng ở khu đô thị Thủ Thiêm mà đâu đó người ta đã tính ra cỡ khoảng 11.000 tỷ đồng.
Hoặc như ở Hà Nội nhiều năm trước một doanh nghiệp cũng đã bỏ tiền ra đầu tư làm con đường Lê Văn Lương kéo dài, sau đó địa phương đã cấp đất bên đường cho doanh nghiệp để rồi xây dựng nên những khu đô thị biệt thự đắt đỏ.
Vài năm trước do kiểm tra tính toán lại thấy rằng có sự thất thoát rất lớn tài sản công cho nên nhà nước đã có sự điều chỉnh thay đổi, đến năm 2020 luật đầu tư sửa đổi đã bãi bỏ không còn tiếp tục cho phép thực hiện hợp tác công tư theo mô hình BT nữa. Tức là không còn cho phép thực hiện dự án đổi đất lấy hạ tầng.
Dẫn ra như thế để lấy ví dụ chứng minh rằng có những chính sách mà lâu nay được ban hành đâu đó cũng đem lại lợi ích cho phát triển nhưng mà một phần lớn hơn là bị thất thoát, và cũng thấy vai trò ảnh hưởng của những nhóm vận động vừa có sự hiệu quả, vừa tất yếu khó tránh.
Từ đó đòi hỏi cần có những cơ chế để bảo hộ quyền lợi nhiều nhóm người khác nhau trong xã hội, cùng những cơ chế đảm bảo quyết sách ban ra chất lượng đúng đắn.
Ví như từ năm 2012 tại Nghị quyết 19-NQ/TW đã có chủ trương áp thuế bất động sản, năm 2018 đã dự thảo hoàn chỉnh về dự luật thuế tài sản rồi nhưng cuối cùng thì lại không thông qua.
Tới nay nhiều ý kiến đã lại hối thúc ban hành luật thuế về bất động sản, áp mức thuế cho bất động sản từ thứ hai trở lên, tức là tài sản tích lũy, để đảm bảo công bằng xã hội cũng như là giảm mức giá bất động sản xuống, giải pháp hợp lý đúng đắn tuy vậy lại cũng có nhiều những ý kiến hoài nghi về thứ thuế này và có những ý kiến đề nghị không ban hành.
Một việc cần làm khác đối với lĩnh vực bất động sản hiện nay tôi cho rằng việc cần làm là kết thúc quá trình dài đã cho phép việc tiếp cận với nguồn tài nguyên đất đai quá dễ dàng.
Thay vào đó cần củng cố tôn trọng quyền sở hữu sử dụng đất của người dân, buộc những người muốn phát triển dự án bất động sản hoạt động nhiều hơn trên cơ sở những niềm tin giá trị công bằng và đầu tư trí tuệ, thay vì dựa vào quyền lực công.
Theo đó muốn làm dự án thì cần thương lượng thỏa thuận với người dân bằng cách đó doanh nghiệp sẽ phải đầu tư về trí tuệ về kỹ năng mềm để thuyết phục được người dân mua giao đất cũng như là tính toán bài toán tài chính để có thể đạt được lợi nhuận.
Tất nhiên lợi nhuận lúc này không thể đạt được rất nhiều và nhanh chóng như trước đây khi doanh nghiệp được Nhà nước thu hồi đất của người dân giao cho làm dự án bất động sản nữa.
Khi đó mức độ lợi nhuận của lĩnh vực bất động sản không chênh nhau bao nhiêu so với lợi nhuận thu được từ các lĩnh vực sản xuất cơ khí chế tạo công nghiệp.
Bằng cách đó nguồn lực tài chính, nguồn lực con người, nguồn lực trí tuệ của xã hội sẽ được nắn dòng điều chỉnh sang những lĩnh vực mà tạo ra nhiều công ăn việc làm cũng như là phát triển về công nghiệp hóa đất nước thay vì bị hút vào lĩnh vực bất động sản như hiện nay.
Bài đã đăng trên BBC Tiếng Việt tại đây: Google search ‘Việt Nam cần thoát bất động sản để tránh bẫy thu nhập trung bình’
Công ty luật TNHH Công Chính cung cấp dịch vụ pháp lý:
- Cử luật sư tham gia bào chữa cho Bị can, Bị cáo trong vụ án hình sự;
- Cử luật sư tham gia tố tụng bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho Nguyên đơn, Bị đơn trong vụ kiện dân sự;
- Và các dịch vụ pháp lý khác;