Mới đây xảy ra một vụ việc ở tỉnh Đồng Nai, cơ quan công an đã bắt giữ một nhóm cả trăm người của một doanh nghiệp bất động sản khi họ đang đưa khách hàng đi xem mua đất dự án.
Báo chí đưa tin cho biết doanh nghiệp đã vẽ ra những dự án ma với những lô đất chưa được cấp phép phê duyệt nhưng bán cho người mua với giá cao hơn giá trị thực gấp nhiều lần.
Đặc biệt doanh nghiệp đã thuê mướn hàng chục người đóng giả làm khách mua, tham gia vào những sự kiện để thao túng tâm lý thúc đẩy người mua thực đặt cọc và ký kết hợp đồng mua bán.
Nhiều vụ án liên quan đến đất nền
Cũng ở tỉnh Đồng Nai, hồi tháng năm vừa rồi tòa án đã đưa ra xét xử vụ án chủ doanh nghiệp có hành vi tương tự đã vẽ dự án ma lừa đảo 400 khách hàng thu lợi hàng trăm tỷ đồng.
Chủ đầu tư dự án đã mua những diện tích đất nông nghiệp giá rẻ sau đó tự vẽ ra dự án bất động sản mặc dù chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép nhưng vẫn bán cho người mua.
Hoặc như vụ án đình đám xảy ra tại công ty cổ phần địa ốc Alibaba do bị can Nguyễn Thái Luyện và đồng phạm xảy ra trước đây, doanh nghiệp này cũng mua những diện tích đất nông nghiệp nằm rải rác ở nhiều tỉnh thành, sau đó làm hạ tầng rồi tự vẽ ra thành dự án bất động sản đất nền rồi bán cho người mua với số bị hại trong vụ án lên đến hơn 4500 người.
Những vụ việc này đều liên quan tới bất động sản đất nền.
Có một điều thực tế là kinh doanh bất động sản đất nền lợi nhuận có được là rất rõ ràng, đối với dự án được cấp phép hợp pháp thì doanh nghiệp bất động sản chỉ phải bỏ ra một khoản tiền nhỏ để thông qua chính quyền địa phương bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đất.
Sau đó đầu tư làm vài con đường giải nhựa và hệ thống cột điện là đã có thể bán với giá đất nền hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông, cách thức kinh doanh đầu tư tạo ra lợi nhuận như thế rất hấp dẫn đối với giới đầu tư kinh doanh bất động sản nhưng vấn đề là không phải trường hợp nào chủ doanh nghiệp cũng có được giấy phép phê duyệt.
Đối với những trường hợp như ba vụ án nêu trên chủ doanh nghiệp bất động sản đã mua được những diện tích đất nông nghiệp và đầu tư cơ sở hạ tầng, nhìn trong thực tế thì không khác gì so với những khu bất động sản đất nền của những dự án được cấp phép hợp pháp.
Sự khác nhau chỉ là về mặt giấy tờ phê duyệt cấp phép, đâu đó những người này có thể đặt câu hỏi rằng tại sao những doanh nghiệp kia họ làm được mà chúng tôi thì không, bản chất ở đây chính là cơ chế xin cho, việc kinh doanh không hề phụ thuộc vào năng lực khoa học kĩ thuật gì của doanh nghiệp.
Tìm hiểu thì được biết bất động sản đất nền có được tính cách là một sản phẩm hợp pháp bắt đầu từ khi có nghị định số 43/2014/ NĐ-CP, trong đó có quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền khi đạt một số điều kiện.
Ví như chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở.
Chủ đầu tư cũng phải đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải và hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án.
Từ đó đến nay rất nhiều dự án đất nền đã được cấp phép, với cách thức kinh doanh đơn giản và do lợi nhuận lớn cho nên nhiều chủ doanh nghiệp đã đi theo loại hình kinh doanh này.
Một vấn đề lớn khác của thị trường bất động sản lâu nay đó là tình trạng săn mồi trong mua bán kinh doanh.
Doanh nghiệp bất động sản khi có được dự án thì tìm cách bán được cho những nhà đầu tư thứ cấp, rồi hệ thống cấp một cấp hai này lại tìm cách bán cho nhà đầu tư nhỏ lẻ, rồi bán đến cho người mua cuối cùng.
Trong quá trình đấy thì không thiếu gì những cách thức thổi giá, làm giá thị trường, để đẩy giá bất động sản tăng lên cao hơn nhiều so với giá trị thực, bằng cách đẩy giá như thế thiệt hại cuối cùng sẽ do người mua sau cùng không rút chân ra kịp sẽ phải gánh chịu.
Như thế lợi ích của người này có được bằng thiệt hại của người khác, đó không phải là cách thức vận hành lành mạnh của một thị trường và tình trạng săn mồi lại có ở nhiều nhất trong loại hình bất động sản đất nền.
Đến nay đứng trước thực trạng phổ biến về các vụ án liên quan đến đất nền, các ban ngành nhà nước nên tiến hành nghiên cứu khảo sát để cân nhắc bãi bỏ loại hình dự án đất nền ra khỏi thị trường bất động sản.
Thuế bất động sản
Thị trường bất động sản lâu nay tồn tại nhiều sự thiếu lành mạnh. Bằng chứng là ở việc sử dụng một cách phổ biến thuật ngữ được Việt hóa từ thuật ngữ săn mồi đó là từ ‘lùa gà’.
Nếu search trên Google cụm từ ‘lùa gà mua bán bất động sản’ sẽ cho ra rất nhiều kết quả, với những bài báo chỉ ra hàng loạt chiêu trò trong mua bán bất động sản.
Việc sử dụng thuật ngữ như vậy cùng với mức độ phổ biến của nó đã cho thấy phần nào về mức độ lành mạnh trong các hoạt động kinh doanh mua bán bất động sản lâu nay.
Với sự phổ biến của các vụ án về bất động sản đã cho hình dung thấy là hoạt động kinh doanh đầu tư mua bán đang hoạt động trên một nền tảng khung pháp lý thể chế yếu, câu hỏi đặt ra là ai là người có động lực để thúc đẩy cải thiện thực tế này?
Bởi dẫu là hệ thống pháp lý có còn bất cập thì lâu nay nó cũng đã đủ để giúp rất nhiều người trở lên giàu có và không thấy có vấn đề gì cần phải chỉnh sửa cả.
Nhưng nếu nhìn nhận ở góc độ khác, cho rằng người dân có một quyền là quyền được cư trú, người dân cần phải được đảm bảo về chỗ ở, thì thực tế quyền này lâu nay chưa được thực hiện đảm bảo cho đông đảo người lao động như thực tế đòi hỏi.
Cũng qua những vụ án bất động sản, nhìn vào số lượng người bị hại đông đảo thì thấy, đó có lẽ phần nhiều là những nhà đầu tư muốn mua bán kiếm lời, việc những người này thiếu kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ dự án đã đặt tiền mua sản phẩm cho thấy mức độ kỳ vọng lợi nhuận rất cao khiến họ sẵn sàng chấp nhận những rủi ro.
Bởi vậy nhà nước cần can thiệp điều chỉnh bằng thuế bất động sản để điều tiết mức độ lợi nhuận mà người bán có thể thu được.
Bằng cách đó giúp kiểm soát giá thành cho phù hợp với thu nhập của đông đảo người lao động, một mức thuế suất thỏa đáng và cơ chế thu thuế rõ ràng sẽ là một chính sách tốt giúp đảm bảo phát triển công bằng xã hội.
Tiền thì được từ thuế sẽ dành đầu tư cho những dự án hướng tới các thành phần yếu thế, ví như triển khai dự án xây nhà ở xã hội, đặc biệt là nguồn tiền có thể phục vụ cho các dự án trọng điểm quốc gia như đường sắt tốc độ cao Bắc Nam.
Đó cũng là cách để thúc đẩy làm lành mạnh hóa, tránh tình trạng thị trường bất động sản bị lũng đoạn hoàn toàn bởi những người nhiều tiền sẵn có khả năng đầu tư, từ đó đẩy mặt bằng giá lên cao vượt quá khả năng chi trả của những người có thu nhập trung bình trong xã hội.
Nếu thiếu đi công cụ điều tiết là thuế, thị trường bất động sản sẽ không có giới hạn nào cho việc tăng giá.
Với việc gắn kết chặt chẽ với thị trường tài chính cho vay của ngân hàng, đến khi mức giá cao, thanh khoản khó, nợ xấu suất hiện sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng tới phát triển nền kinh tế mà từ đó sẽ đưa đất nước rơi vào bẫy thu nhập trung bình.
Như thế việc thay đổi điều chỉnh khung pháp lý thể chế về bất động sản cần là động lực chung của đông đảo người dân lao động trong xã hội và các ban ngành quản lý nhà nước, thay vì trông đợi vào sự tự nguyện của những người đầu tư kinh doanh.
Các chính sách phát triển quốc gia đúng đắn cân bằng chính là thúc đẩy tiềm lực phát triển của đất nước, đưa tới những bước phát triển bền vững, đem lại lợi ích lâu bền cho toàn xã hội trong đó bao gồm cả những người đầu tư kinh doanh bất động sản.
Bài đã đăng trên BBC Tiếng Việt tại đây: Google search ‘Bất động sản Việt Nam: Nhà nước nên bãi bỏ loại hình dự án đất nền’
Công ty luật TNHH Công Chính cung cấp dịch vụ pháp lý:
- Cử luật sư tham gia bào chữa cho Bị can, Bị cáo trong vụ án hình sự;
- Cử luật sư tham gia tố tụng bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho Nguyên đơn, Bị đơn trong vụ kiện dân sự;
- Và các dịch vụ pháp lý khác;