Giá bất động sản tăng cao đang là vấn đề nhận được sự quan tâm của đông đảo dư luận xã hội. Một trong những nội dung mọi người quan tâm là làm sao để kìm giá bất động sản khỏi tăng nóng vượt quá xa mức thu nhập của người lao động.
Qua theo dõi thì thấy nhiều giải pháp được đưa ra như tăng nguồn cung hay áp thuế bất động sản, để vấn đề được nhìn nhận rõ ràng giúp các cơ quan ban ngành đưa ra được chính sách trúng và đúng, tôi muốn đưa ra vài ý kiến bàn luận.
Giải pháp tăng cung?
Nhiều người cho rằng cần phải tăng nguồn cung vì giá cả có nguyên nhân từ mối quan hệ cung cầu vốn là quy luật của thị trường.
Theo đó nhiều người cho rằng cần tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để phê duyệt cấp phép cho những dự án mới hoặc tháo gỡ những rào cản hạn chế về tín dụng để doanh nghiệp tiếp cận được với nguồn vốn triển khai dự án.
Đây là luận điểm đã được nhắc lại nhiều lần mỗi khi có đề xuất về áp thuế bất động sản. Nhưng qua thực tế tôi thấy việc tăng nguồn cung trong những năm trước đây đã không giúp giảm giá bất động sản.
Để thấy được vấn đề thì điều đầu tiên cần biết là trong thị trường bất động sản người ta phân ra hai loại thị trường là thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.
Trong đó thị trường sơ cấp là nơi mua bán những sản phẩm lần đầu được cung ứng ra thị trường, những sản phẩm của thị trường sơ cấp chưa từng qua sử dụng hoặc có thể hình dung là vẫn còn đang trong quá trình xây dựng.
Còn thị trường thứ cấp là nơi người ta mua đi bán lại những sản phẩm trước đó đã mua ở thị trường sơ cấp, nơi mọi người mua bán những căn hộ, những căn biệt thự đã qua sử dụng và người mua có thể vào ở ngay.
Thực tế đối với những người có nhu cầu ở thị trường thứ cấp người mua sẽ không thấy thiếu nguồn cung.
Khi một người muốn mua một sản phẩm ví như một căn hộ chung cư, một lô đất nền, chỉ cần search từ khóa trên mạng google hoặc hỏi qua các sàn giao dịch bất động sản thì sẽ được cung cấp cho vô số lựa chọn với đủ loại sản phẩm giá cả khác nhau.
Có thể khẳng định ở thị trường thứ cấp để mua một sản phẩm thì không hề có sự khan hiếm, nguồn cung không thiếu, vậy nhưng thử hỏi giá cả có dễ mua hay không?
Giá vẫn cao trong khi nguồn cung không thiếu thì đây là một vấn đề bất cập do nhiều nguyên nhân khác nhau đã đưa đến khiến cho hiện nay cơ quan quản lý phải tìm ra giải pháp.
Ngược lại, lâu nay nhiều người cho rằng nguồn cung khan hiếm, sản phẩm nhỏ giọt ra thị trường cho nên giá mới cao thì cần hiểu rằng người ta đang ở trong tâm thế nói về thị trường sơ cấp, nơi mà rất nhiều nhà đầu tư mong muốn có những dự án mới để có thể mua bán kiếm lời.
Thị trường sơ cấp là nơi thường xuyên thu hút phần lớn những nhà đầu tư chuyên nghiệp, gồm cả các nhà phân phối, các sàn giao dịch, những ‘tay to’ chiếm lĩnh phân khúc thị trường này.
Họ mua rồi tìm khách sẵn sàng mua với giá cao hơn để bán lại nhằm hưởng tiền chênh, hoạt động như thế được gọi là đầu cơ hiện đang có ảnh hưởng lớn tới toàn thị trường bất động sản.
Nhu cầu ở thị trường sơ cấp luôn cao đến nỗi ngay khi một sản phẩm còn chưa hình thành trên thực tế mà mới chỉ ở bản vẽ trên giấy người ta đã đặt mua rồi.
Mua nhà trên giấy, điều này đã tồn tại ở Việt Nam hơn hai chục năm qua, cho thấy thị trường sôi động của bất động sản.
Dù với biết bao dự án mới được triển khai trong suốt thời gian đó nhưng giá cả bất động sản vẫn không ngừng tăng cao và ngày càng vượt xa thu nhập của người lao động.
Chỉ thêm thuế bất động sản là chưa đủ
Một giải pháp được nhiều người đưa ra là ban hành thuế mới là thuế bất động sản, tôi cho rằng việc ban hành thuế mới này là đúng nhưng chưa đủ.
Bởi lẽ mọi người biết rằng thuế bất động sản giống như một loại thuế tài sản, áp cho người sở hữu nhiều tài sản, đây là loại thuế để điều tiết mức độ giàu có hay kiểm soát chênh lệch giàu nghèo giữa những người khác nhau trong xã hội.
Cũng nên biết rằng năm 2018 các cơ quan đã hoàn chỉnh một dự luật về thuế tài sản nhưng sau đó thì đã không được ban hành.
Qua thuế bất động sản hay thuế tài sản, nhà nước sẽ lấy bớt một phần của cải của những người giàu sở hữu nhiều tài sản để dùng tiền đó chi cho các mục tiêu an sinh xã hội, giúp đỡ cho những người yếu thế qua đó giảm tránh phân tầng xã hội.
Và trong quan hệ giao dịch mua bán thì thuế bất động sản là áp cho người mua, tức là người sở hữu tài sản.
Nhưng vấn đề đối với thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, một vấn đề nổi cộm đặt ra đó là điều tiết mức độ lợi nhuận của những người đầu tư kinh doanh bất động sản.
Tức là mức lợi nhuận của những người nhắm tới hoạt động kinh doanh mua rồi bán chứ không hướng tới việc sở hữu.
Làm sao để kiểm soát mức độ lợi nhuận mà bên bán có được để giảm tránh tình trạng người người nhà nhà lao vào kinh doanh bất động sản, việc này lâu nay được điều tiết bởi luật về thuế thu nhập cá nhân.
Hiện nay theo quy định thì khi thực hiện giao dịch mua bán bất động sản, bên bán sẽ phải nộp một khoản thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng.
Đây là một mức thuế suất cố định, tôi cho rằng thuế suất này không thoả đáng với các hoạt động đầu cơ kinh doanh hiện nay.
Theo tôi mức thuế suất thu nhập cá nhân trong mua bán bất động sản nên được thay đổi, cụ thể mức thuế suất có thể thay đổi căn cứ vào thời gian thực hiện một hoạt động đầu tư kiếm lời.
Thời gian sẽ tính từ lúc mua cho đến lúc bán, thời gian ngắn mức thuế suất sẽ cao, hoặc căn cứ vào mức độ chênh lệch giữa giá mua vào và giá bán ra, tức là lợi nhuận, lợi nhuận càng cao thì thuế suất càng tăng, có thể tham khảo quy định của các nước về vấn đề này.
Tức là về bản chất nhà nước sẽ lấy đi một phần lợi nhuận mà nhà đầu tư có được.
Lý giải vì sao cần phải điều tiết mức độ lợi nhuận của người đầu tư kinh doanh bất động sản, tại sao nhà nước lại phải rút bớt một phần lợi nhuận của những người đầu tư, đối với các hoạt động kinh tế lâu nay chẳng phải là khuyến khích người ta kinh doanh thu được càng nhiều lợi nhuận càng tốt hay sao, vậy thì lý do ở đây là gì?
Mọi người biết là giá thành một sản phẩm được cấu thành bởi một số thông số đầu vào, ví như giá đất đầu vào, giá thành vật tư xây dựng, chi phí thiết kế giám sát và quảng cáo, từ đó tạo ra giá thành sản phẩm.
Thực tế trong lĩnh vực xây dựng nhà nước đã ban hành ra một bộ thông số về định suất đầu tư xây dựng, đã tính toán ra rằng để xây dựng một mét vuông căn hộ chung cư cho một tòa nhà ví như từ 30 đến 50 tầng giá xây dựng chỉ chừng khoảng từ 15 đến 18 triệu đồng.
Thế nhưng cộng thêm với một vài chi phí nữa mà có những nơi người ta rao bán mỗi mét vuông lên tới vài trăm triệu.
Hoặc như thực tế để xây một ngôi nhà bốn, năm tầng diện tích sàn 100 mét vuông chi phí xây dựng có thể chỉ khoảng vài ba tỷ đồng, thế nhưng có những khu người ta bán những căn liền kề như vậy lên tới hàng chục tỷ đồng.
Vì những lý do tâm lý xã hội và truyền thông quảng cáo khiến cho giá thành bất động sản quá cao so với giá trị thực mà vẫn có nhiều người mua, có một điều gì đó không bình thường chính đáng trong sự việc này.
Bởi vậy đứng trước việc nhà đầu tư thu lợi lớn trong khi hoạt động kinh doanh bất động sản lại ảnh hưởng tiềm tàng tới thị trường tài chính và rộng hơn là nền kinh tế cũng như an sinh xã hội, đó là lý do để nhà nước điều tiết bằng công cụ thuế.
Bằng cách đó kiểm soát các hoạt động kinh doanh bất động sản đạt mức độ lợi nhuận hợp lý thay vì lợi nhuận lớn chênh lệch nhiều so với công sức bỏ ra, cũng như so với các ngành nghề sản xuất kinh doanh khác trong nền kinh tế.
Bởi vậy đối với thực tế về thị trường bất động sản hiện nay ngoài những tính toán về thuế bất động sản thì các cơ quan cũng cần cân nhắc điều chỉnh lại về mức thuế suất thu nhập cá nhân và nên lập ra một biểu thuế lũy tiến cho loại thuế này.
Khi đó trong tương lai sẽ tồn tại cả hai thứ thuế, mỗi thuế có mục tiêu điều chỉnh vấn đề khác nhau, một thuế áp cho bên mua tức bên sở hữu, còn một thuế áp cho bên bán tức bên có lợi nhuận.
Đối với mỗi thứ thuế thì mức thuế suất và biểu thuế đều cần được tính toán đưa ra một cách khoa học thì mới đảm bảo hiệu quả tác dụng của từng loại thuế.
Luật sư Ngô Ngọc Trai