Tháng 4/2025 Bộ xây dựng của Việt Nam ban hành quyết định mới công bố định xuất đầu tư xây dựng công trình thay thế cho văn bản cũ trước đó.
Theo quyết định mới, suất vốn đầu tư xây dựng cho một mét vuông căn hộ chung cư, mức cao nhất áp dụng cho tòa nhà từ 45 đến 50 tầng là 19,5 triệu đồng.
Văn bản không đưa ra số liệu cho những tòa nhà cao tầng hơn, còn đối với những tòa nhà thấp tầng hơn thì suất vốn đầu tư xây dựng thấp hơn 19,5 triệu đồng. Với mức vốn này cộng thêm với tiền đất mà có nơi bán ra căn hộ với giá lên tới hàng trăm triệu mỗi mét vuông.
Thì đó là một ví dụ cho thấy thực trạng giá cả bất động sản tăng quá cao so với giá trị thực, vượt xa thu nhập của người lao động.
Thuế suất của Trung Quốc
Trở lại với câu chuyện thuế suất, Bộ tài chính mới có đề xuất áp thuế suất 20% tính trên lợi nhuận. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí, thuế được tính trực tiếp trên giá bán theo thời gian nắm giữ: dưới 2 năm áp thuế suất 10%, từ 2 đến 5 năm là 6%, từ 5 đến 10 năm là 4%, trên 10 năm hoặc bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế là 2%.
Hôm nay khi tham khảo Chatgpt về thuế suất của Trung Quốc thì thấy có nhiều điểm giống với biểu thuế mới Bộ tài chính đưa ra.
Trung Quốc cũng quy định thu thuế suất ở mức 20% tính trên lợi nhuận (giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá vốn và chi phí liên quan thì họ áp dụng mức thuế khoán từ 1- 3% giá trị chuyển nhượng.
Mức thuế trên được miễn nếu là nhà ở duy nhất hoặc đã sử dụng trên 05 năm.
Ngoài ra Trung Quốc còn thu thuế giá trị gia tăng VAT 5,3% trên giá bán cho căn nhà thứ hai nếu bán trong vòng 2 năm kể từ ngày mua, bán sau hai năm thì được miễn. Thuế trước bạ từ 1 – 3% tùy theo diện tích, số lượng nhà sở hữu và khu vực.
Bình luận: Đầu tiên xin nhắc lại là thông tin tham khảo Chatgpt có thể không chính xác, nhưng đây là cách duy nhất để tôi tìm kiếm thông tin nghiên cứu phân tích cho nên đành sử dụng, mọi người xem cũng chỉ để tham khảo và hãy tự kiểm chứng thêm.
Nếu tính theo phương án không xác định được giá vốn thì tổng các khoản thuế suất là (1 đến 3%) + 5,3% + (1 đến 3%) = (7,3 đến 11,3%). Mức cao nhất 11,3% cũng tương đương mức thuế 10% giá bán được đưa ra bởi Bộ tài chính mới đây.
Có những điểm giống nhau như là về hai cách tính, về mức thuế 20% trên lợi nhuận, cho thấy dường như biểu thuế mới đưa ra đã tham khảo biểu thuế của Trung Quốc.
Trung Quốc hiện tại đang chìm trong khủng hoảng bất động sản, lý do thì có nhiều nhưng có thể hiểu một trong số đó là biểu thuế thấp, lợi nhuận cao, đã cuốn hút các nhà đầu tư tham gia một cách không kiểm soát, dẫn tới khủng hoảng dư thừa.
Thiết nghĩ Việt Nam khi xây dựng cách tính thuế nên tham khảo học hỏi những nước không có khủng hoảng bất động sản, nơi mà thị trường phát triển lành mạnh bên cạnh các lĩnh vực công nghiệp khác ví như Đài Loan hoặc Hàn Quốc.
Biểu thuế suất của Trung Quốc thấp hơn nhiều so với Đài Loan và Hàn Quốc, ở Đài Loan chỉ có một cách tính dựa trên lợi nhuận, họ áp mức cao nhất cho các trường hợp bán dưới 2 năm là 45%.
Hàn Quốc ngoài căn cứ theo thời gian nắm giữ còn tính theo số tiền thu lợi thực tế, mức thuế cao nhất cũng là 45%, nếu bán dưới 1 năm tổng các khoản thuế phải nộp có thể lên tới 77%.
Trong khi Trung Quốc chỉ áp mức 20% lợi nhuận và được miễn nếu là nhà duy nhất hoặc đã sử dụng 5 năm.
Thuế thấp và khủng hoảng
Bài học từ khủng hoảng bất động sản bên Trung Quốc cho thấy những doanh nghiệp lớn nhất cũng gặp phải phá sản, như Evergrande, Country Garden.
Điều đó cho thấy mức thuế thấp đã không giúp Trung Quốc tránh được khủng hoảng.
Bài học cũng cho thấy nhà đầu tư kinh doanh bất động sản có lẽ đã không tài giỏi như họ có thể đã từng cho thấy, họ cũng không tài giỏi như cộng đồng xã hội có thể đã từng nhìn và nghĩ về họ.
Người Trung Quốc có lẽ đã không nên kỳ vọng và trao trách nhiệm sứ mệnh lớn và nhiều cho doanh nghiệp bất động sản. Đáng ra nên trả họ về với đúng tính chất vai trò là những tổ chức kinh tế mưu cầu lợi nhuận.
Nếu nhận nhìn nhận đúng tính chất vai trò như vậy sẽ thấy được khung thể chế pháp lý nên có và cần được ban hành như thế nào.
Bài học cho Việt Nam hiện nay rút ra từ túi khôn nhân loại, qua câu chuyện thị trường ở Trung Quốc và các nước, là cứ thiết lập một khung thể chế pháp lý bất động sản có tính khoa học quy chuẩn (thuế lũy tiến thu nhập cá nhân, thuế bất động sản thường niên hằng năm), tiệm cận với khung pháp lý của các nước có thị trường phát triển lành mạnh, lấy đó làm khung thể chế để cho các nhà đầu tư hoạt động.
Điều này có thể gây bối rối và một chút khó khăn trước mắt nhưng cái được sẽ là sự phát triển bền vững lâu dài về sau.
Một khung pháp lý khoa học tiến bộ là cơ chế có tính chất bảo hiểm cho các hoạt động đầu tư kinh doanh, thay cho khung pháp lý bất động sản lạc hậu khiến thị trường hoạt động trồi sụt, luôn mấp mé bên bờ khủng hoảng, ảnh hưởng chung tới nền kinh tế mà theo đó việc đầu tư kinh doanh sẽ thiếu đi sự bền vững.
Trong bài trước đã dẫn lại một số liệu thống kê cho biết tại Việt Nam lượng giao dịch lướt sóng dưới 1 năm lên tới 86%, đây là hành vi mà pháp luật các nước đều không hoan nghênh và áp mức thuế cao để ngăn chặn.
Biểu thuế mới sẽ cần đảm bảo khả năng khắc phục được sự thiếu lành mạnh này. Các nhà đầu tư theo đó sẽ cần phải điều chỉnh thích ứng để vượt lên trên những trở ngại do thay đổi trước mắt và yên tâm đón nhận cơ chế pháp lý mới.
Luật sư Ngô Ngọc Trai