Bộ Tài chính vừa hoàn thiện dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi để lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương trước khi trình Chính phủ và Quốc hội. Tại dự thảo, Bộ đưa ra đề xuất áp thuế suất 20% đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, tính trên thu nhập từng lần giao dịch, giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan.
Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí, thuế được tính trực tiếp trên giá bán theo thời gian nắm giữ: Dưới 2 năm áp thuế suất 10%, từ 2 đến 5 năm là 6%, từ 5 đến 10 năm là 4%, trên 10 năm hoặc bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế là 2%.
Tham khảo Hàn Quốc
Để hiểu được mức thuế như trên là cao hay thấp tôi đã tham khảo Chat GPT về thuế suất thu nhập cá nhân trong mua bán bất động sản ở Hàn Quốc.
Thông tin từ Chat GPT cho biết ở Hàn Quốc tính thuế trên phần lợi nhuận, tức lấy giá bán – giá mua – chi phí sửa chữa, chi phí giao dịch (công chứng, luật sư). Mức thuế cũng căn cứ theo số năm nắm giữ dài hay ngắn và số tiền lợi nhuận thực tế (m KRW là đơn vị tiền tệ Hàn Quốc, tương ứng triêu won)
Các mức thuế cơ bản
- Cá nhân sở hữu 1 căn nhà hoặc rất ít tài sản
– Thuế suất lũy tiến trên lợi nhuận: 6% → 15% → 24% → 35% → 38% → 40% → 45%, tùy vào mức thu nhập (qua các bậc như ≤12 m KRW, ≤46 m, ≤88 m, ≤150 m, ≤300 m, vượt 300 m)
– Thêm 10% thuế địa phương đánh trên số thuế TNCN.
- Chủ sở hữu nhiều bất động sản (đa‑nhà)
Bổ sung thuế phụ:
2 căn: cộng +20%,
Từ 3 căn trở lên: cộng +30% (tùy địa phương) .
- Bất động sản nắm giữ ngắn hạn (≤1 năm)
Thuế suất có thể lên tới 77% (bao gồm cả thuế địa phương)
Lưu ý: Thông tin tham khảo từ ChatGPT có thể sai, nhưng nếu đúng thì ở Hàn Quốc họ tính thuế thu nhập cá nhân cao hơn nhiều mức cao nhất 20% lợi nhuận mà bộ tài chính mới đưa ra.
Khi áp thuế suất theo số tiền lợi nhuận cụ thể nhà đầu tư thu được, cụ thể bao nhiêu triệu won, đó là cách tính thuế rất chặt chẽ. Với cách tính thuế đó lâu nay không thấy ở Hàn Quốc xảy ra khủng hoảng thị trường bất động sản.
Ở Việt Nam hiện nay thuế thu nhập cá nhân không đơn thuần chỉ là một khoản thuế phải thu mà quan trọng hơn nó đang được kỳ vọng là công cụ điều tiết để khắc phục tình trạng sốt nóng giá bất động sản.
Trong khi tình trạng sốt nóng bất động sản còn đó và khi tham khảo thấy biểu thuế của Hàn Quốc cao hơn nhiều, thiết nghĩ mức thuế suất như mới được đưa ra chưa đủ mức cần thiết để điều chỉnh các hành vi đầu cơ thổi giá lướt sóng gây sốt nóng thị trường bất động sản lâu nay.
Khi tham khảo cách tính thuế của các nước thì nên tham khảo những quốc gia gần gũi, có những nét tương đồng với Việt Nam ví như Hàn Quốc hoặc Malaysia, đó là các nền kinh tế phát triển hơn, có diện tích và dân số có những nét tương đồng, thay vì tham khảo những nước như Đức, Mỹ hay Singapore có khoảng cách phát triển quá xa so với Việt Nam.
Tham khảo Malaysia
Tôi tham khảo thêm cách tính thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch mua bán bất động sản của nước Malaysia, qua ChatGPT thấy giống như Hàn Quốc, ở Malaysia họ cũng tính thuế dựa trên phần lợi nhuận thu được, biểu thuế suất lũy tiến như sau.
Bán trong 3 năm đầu tiên kể từ ngày sở hữu: 30 %
Năm thứ 4: 20 %
Năm thứ 5: 15 %
Từ năm thứ 6 trở đi: 0 %
Trong khi đó, một cách tính thuế mới được Bộ tài chính ở Việt Nam đưa ra áp dụng 20% tính trên khoản lợi nhuận, mức đó là thấp hơn so với thuế suất của Malaysia khi xét đến việc áp cho những hành vi đầu cơ lướt sóng mua bán trong thời gian ngắn, cụ thể thuế suất 20% so với 30%.
Điểm đặc biệt là cách tính thuế của Bộ tài chính đưa ra khác với các nước Hàn Quốc và Malaysia khi quy định hai cách tính thuế.
Tôi băn khoăn tự hỏi là với hai cách tính thuế như vậy thì liệu thực tế sau này nhà đầu tư sẽ ưa thích lựa chọn cách tính nào, nhưng không nghĩ ra được câu trả lời. Tuy thế tôi nhận ra rằng với hai cách tính thuế như thế sẽ làm tăng vai trò vị thế của cán bộ thuế.
Là người tính số tiền thuế phải thu, cán bộ thuế trở thành người có khả năng tác động vào mức thuế phải nộp, cụ thể ví như khi nhận một bộ hồ sơ, nếu chỉ có một cách tính thuế duy nhất thì cán bộ thuế chỉ việc thực hiện công việc tính ra số tiền thuế rồi thông báo cho người nộp.
Nhưng khi có hai cách tính thuế thì có khả năng cán bộ thuế sẽ phải liên hệ trao đổi với bên nộp thuế để làm rõ về lựa chọn cách tính thuế, bằng cách đó cán bộ thuế sẽ có lý do để trao đổi trực tiếp hoặc tư vấn cho người nộp thuế về số tiền thuế sẽ phải nộp theo hai cách tính thuế khác nhau.
Thiết nghĩ, việc quy định về thuế ngoài tính chất là một khoản phải thu đó còn là một quy định pháp luật điều chỉnh hành vi thì tốt hơn hết nên quy định theo hướng quy định có tác dụng thúc đẩy nâng cao tiêu chuẩn hành vi xã hội.
Có một thực tế lâu nay là các bên mua bán trong một số trường hợp đã khai thấp giá trị mua bán để giảm đi số tiền thuế phải nộp, quy định về thuế cần làm sao giúp thay đổi tình trạng này.
Cách tính thuế dựa trên lợi tức buộc các bên phải lưu giữ chứng từ nộp thuế và hoá đơn, có thể hình dung nhiều nước đã áp dụng cách tính thuế này từ hàng chục hoặc vài chục năm trước.
Không có lý gì Việt Nam hiện nay đã bước vào giai đoạn phát triển tiến bộ công nghệ số và cơ sở dữ liệu hành chính lại còn giữ cách tính thuế dựa trên giả định về sự thiếu chuẩn xác lạc hậu, nghi ngại rằng các bên không lưu giữ được hóa đơn chứng từ để rồi phải quy định cách tính thuế theo giá trị hợp đồng mua bán.
Cách làm giản tiện đó vừa không phản ánh đúng bản chất về khoản thuế thu nhập cá nhân dựa trên lợi nhuận thu nhập và không giúp cải thiện thúc đẩy nâng cao tiêu chuẩn hành vi đem đến sự minh bạch cho thị trường bất động sản.
Luật sư Ngô Ngọc Trai