Thị trường bất động sản hiện nay đang là vấn đề thu hút sự quan tâm rất lớn của đông đảo dư luận xã hội và các ban ngành quản lý, nguyên nhân chính là giá bất động sản quá cao vượt xa thu nhập của người lao động gây bức xúc trong xã hội.
Qua theo dõi những ý kiến thảo luận về bất động sản trên báo chí và mạng xã hội lâu nay, tôi thấy cùng bàn về bất động sản với thực trạng giá cả quá cao nhưng có nhiều góc độ tiếp cận khác nhau.
Điều đó cho thấy các vấn đề pháp lý xung quanh bất động sản quả rộng lớn, một người khi tiếp cận nghiên cứu có thể sẽ chỉ tiến đến theo một mặt khía cạnh, để có được cách nhìn toàn diện đầy đủ đòi hỏi nhiều phạm vi kiến thức.
Ví như có người bàn luận theo góc độ tài chính bất động sản, chỉ ra các chính sách tài khóa tín dụng, chính sách lãi suất huy động và cho vay của ngành ngân hàng, đã ảnh hưởng tới giá cả bất động sản ra sao.
Có người bàn luận tiếp cận ở góc độ pháp lý dự án bất động sản, trong đó chỉ ra hành lang pháp lý đất đai, bất động sản với những bất cập cần tháo gỡ như thế nào để các dự án được hoàn tất hồ sơ cấp phép triển khai.
Bản thân tôi bàn luận về bất động sản theo góc độ chính sách công với những vấn đề được nêu ra như về bất bình đẳng trong thu nhập, chênh lệch giàu nghèo, mối quan hệ ảnh hưởng giữa thị trường bất động sản với tăng trưởng phát triển nền kinh tế.
Làm rõ về nguồn cung khan hiếm
Để xem các chính sách phát triển thị trường bất động sản lâu nay đã giải quyết đúng nhu cầu thực tế hay chưa, tôi tìm hiểu phân tích một cụm từ thường được nhắc đến trên các diễn đàn khi nói về thị trường bất động sản.
Đó là cụm từ ‘nguồn cung mới khan hiếm’ hoặc ‘nguồn cung căn hộ mới khan hiếm’. Hãy thử phân tích xem ai là người nói ra những câu đó hoặc ai là người có được cảm nhận về sự khan hiếm.
Người đó hẳn phải là người theo dõi về thị trường bất động sản, có những hoạt động mua bán thường xuyên, tức là những người thuộc giới kinh doanh. Bởi chỉ những người có những hoạt động việc làm nhất định thì mới có trạng thái suy nghĩ đặc thù tương ứng như thế.
Còn nếu chỉ là một người có nhu cầu sử dụng thực muốn mua một căn hộ để ở thì ngay lập tức sẽ có rất nhiều sản phẩm đáp ứng cho mong muốn của người đó.
Qua các kênh người thân quen giới thiệu, qua các văn phòng môi giới bất động sản, hoặc chỉ cần gõ từ khóa tìm kiếm trên thanh công cụ Google là có thể cho ra một loạt kết quả người ta đang rao bán.
Nêu ra như thế để thấy là ở góc độ người có nhu cầu sử dụng thực thì sẽ không cảm thấy khan hiếm.
Chỉ những người thuộc giới kinh doanh muốn có dự án mới để mua rồi bán, những việc đã giúp cho rất nhiều người kiếm được nhiều tiền, khi phải chờ đợi những dự án mới thì mới sinh ra cảm nhận khan hiếm.
Hoặc những người làm ở các sàn giao dịch bất động sản, các đại lý phân phối sản phẩm, cần có những dự án mới thường xuyên để đáp ứng nhu cầu cho bộ máy nhân sự hoạt động thì mới có cảm nhận về sự khan hiếm dự án mới.
Cảm nhận về sự khan hiếm nếu có chỉ thuộc về những nhóm đặc thù vừa nêu.
Vậy nhưng lâu nay những bài báo dẫn lời phát biểu về nguồn cung mới khan hiếm khi lan tỏa rộng rãi đã tạo ra ảnh hưởng tới nhận thức của cộng đồng đưa tới cách hiểu thiếu chính xác về thị trường và cũng tạo được áp lực nhất định đến các cơ quan quản lý.
Để các cơ quan quản lý có những chính sách điều chỉnh sớm cấp phép hoặc tạo điều kiện cho những dự án bất động sản mới ra đời.
Khi đó mọi người có thể hình dung là những chính sách phát triển bất động sản như thế được ban ra là do sự thúc đẩy và đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh đầu cơ.
Đừng để bị áp lực bởi hoạt động đầu cơ
Cũng nên biết rằng trong thị trường bất động sản được phân ra làm thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.
Trong đó thị trường sơ cấp là nơi mua bán những sản phẩm lần đầu được cung ứng ra thị trường, đó là những sản phẩm chưa từng qua sử dụng hoặc có thể hình dung là vẫn còn đang trong quá trình xây dựng.
Còn thị trường thứ cấp là nơi người ta mua đi bán lại những sản phẩm trước đó đã mua ở thị trường sơ cấp, bao gồm cả việc mua bán những hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai, cũng là nơi mọi người mua bán những căn hộ đã qua sử dụng và người mua có thể vào ở ngay.
Thực tế đối với những người có nhu cầu ở thị trường thứ cấp người mua sẽ không thấy thiếu nguồn cung.
Còn khi một người cho rằng nguồn cung khan hiếm, sản phẩm nhỏ giọt ra thị trường cho nên giá mới cao thì cần hiểu rằng người ta đang ở trong tâm thế nói về thị trường sơ cấp, nơi mà rất nhiều nhà đầu tư mong muốn có những dự án mới để có thể mua bán kiếm lời.
Thị trường sơ cấp là nơi thường xuyên thu hút phần lớn những nhà đầu tư chuyên nghiệp, gồm cả các nhà phân phối, các sàn giao dịch, những ‘tay to’ chiếm lĩnh phân khúc thị trường này.
Nhà đầu tư mua rồi tìm khách bán với giá cao hơn nhằm hưởng tiền chênh, hoạt động như thế được gọi là đầu cơ, hiện đang là loại hình hoạt động chiếm khối lượng giao dịch lớn và có ảnh hưởng lớn chi phối tới toàn thị trường bất động sản.
Theo Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy, có tới 86% người mua nắm giữ bất động sản dưới 1 năm. Các nhà đầu tư mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.
Mặc dù đây chỉ là số liệu tổng hợp thống kê của một đơn vị về giao dịch bất động sản nhưng số liệu cũng phần nào cho thấy thực trạng chung của toàn bộ thị trường.
Bởi vậy vấn đề nguồn cung khan hiếm cần được hiểu cho đúng, để từ đó có những chính sách quản lý đúng đắn. Các quyết định cấp phép cho dự án mới vẫn cần được triển khai, để cho người dân có thêm lựa chọn thay đổi chỗ ở, nâng cao chất lượng cuộc sống, nhưng không phải vì lý do khan hiếm về chỗ ở.
Người dân bình thường hiện nay có thể nói không ai là không có một chỗ ở nào đấy, dù là nhà phố hay ở quê, dù là ở nhà sở hữu hay đi thuê, việc tìm mua căn hộ chỉ là để nâng cấp lên đời sống cao hơn.
Bởi vậy thiết nghĩ các ban ngành nhà nước đừng bị hối thúc bởi những cảm nhận về sự khan hiếm của một số nhỏ, để từ đó có thể bình tĩnh tính toán, cân nhắc đưa ra chính sách tài chính đất đai phù hợp, để giá cả phản ánh đúng giá trị, để sản phẩm vừa với khả năng của người lao động.
Luật sư Ngô Ngọc Trai