Gần đây tôi tư vấn cho một trường hợp như sau, gia đình có khoảng 300 mét vuông nhà đất ở Long Biên, Hà Nội. Nhà đất theo kiểu biệt thự nhà vườn, trong đó có một căn nhà hai tầng xây từ 20 năm trước và một diện tích vườn trong khuôn viên tường bao đã xây kín.
Chừng hai năm trước có dự án làm đường đi qua, gia đình bị thu hồi khoảng 250 mét vuông, gồm toàn bộ căn nhà, còn lại khoảng 50 m đất vườn nằm ngoài chỉ giới thu hồi. Tổng số tiền gia đình được đền bù cho cả nhà và đất khoảng 2 tỷ đồng, diện tích đất còn lại gia đình muốn xin chuyển sang làm đất ở để xây lại ngôi nhà tái định cư tại chỗ.
Câu chuyện chuyển đổi
Thủ tục hồ sơ gửi đi cũng được các cơ quan chấp nhận cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng lúc này bảng giá đất mới được ban hành sau khi luật đất đai năm 2024 có hiệu lực, số tiền gia đình phải nộp để chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở cho khoảng 50 mét vuông lên tới hơn 3 tỷ đồng.
Nội dung sự việc như thế tôi thấy vô lý, số tiền gia đình được đền bù gồm đất ở, nhà và một phần đất vườn chỉ được chừng 2 tỷ, sau đấy với phần đất vườn còn lại chuyển sang đất ở gia đình lại phải nộp thêm hơn 3 tỷ, về tổng thể gia đình vừa mất nhà, mất đất, lại mất thêm tiền.
Sự việc cho thấy sự bất cập của chính sách về khung bảng giá đất và tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong khi các bảng giá đất ở thường xuyên được thay đổi thì đất nông nghiệp ít được chuyển dịch nên giá đất hầu như không có biến động, giữ nguyên giá chỉ chừng vài trăm nghìn đồng một mét vuông.
Trong khi khung bảng giá đất ở thì thường xuyên được điều chỉnh lên tới hàng chục, hàng trăm triệu đồng. Đến khi người dân chuyển đổi thì nộp khoản tiền chênh lệch, số tiền lớn không khác gì là mua mới chính mảnh đất của mình.
Tiền chuyển đổi cao như thế ngân sách có thể sẽ được lợi nhưng bất lợi cho xã hội, nhiều trường hợp người dân làm nhà trên đất vườn, với mức chuyển đổi cao như vậy người dân không thể làm thủ tục cấp sổ đỏ cho ngôi nhà và mảnh đất của họ.
Hồ sơ dữ liệu quản lý đất đai theo đó sẽ không phản ánh đúng thực tế sử dụng, sẽ kém rõ ràng minh bạch, làm hạn chế sự lành mạnh của thị trường bất động sản.
Thu tiền chuyển đổi cao cũng giống như hoạt động bán đấu giá đất nền đều tăng được nguồn thu ngân sách, nhưng đó đều là nguyên nhân góp phần khiến cho bất động sản tăng cao vượt quá khả năng của người lao động.
Trong khi lý thuyết kinh tế học đã cho rằng giá cả của một hàng hóa được tính dựa trên lượng lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra nó, hay còn gọi là thời gian lao động xã hội cần thiết. Điều này có nghĩa là giá trị của một món hàng phản ánh công sức, thời gian và kỹ năng mà người lao động bỏ ra để tạo ra nó trong điều kiện sản xuất bình thường.
Thực tế hiện nay giá cả bất động sản trong tương quan với thời gian công sức lao động hoàn toàn lệch pha với tương quan giữa thời gian công sức lao động với giá cả các loại hàng hoá khác trong cùng nền kinh tế.
Bất động sản là một loại hàng hóa trong nền kinh tế thị trường, khi giá cả không phản ánh đúng trong thước đo công sức lao động, cộng với quy mô giá trị lớn của nó, bất động sản sẽ làm lệch lạc méo mó nghiêm trọng nền kinh tế thị trường.
Cơ chế chính sách thu tiền chuyển đổi như hiện nay mang đặc tính của mô hình thể chế khai thác(*), trong đó cái được của chỗ này sẽ là cái mất của chỗ khác, lợi ích kinh tế có được từ những chính sách thiếu công bằng, sẽ làm giảm đi khả năng phát triển của nền kinh tế.
Bởi vậy cần điều chỉnh để có được cơ chế chính sách thuộc về mô hình thể chế dung hợp có tính chất kiến tạo cho sự phát triển, để đất đai là tư liệu sản xuất đầu vào hữu hiệu cho sản xuất kinh doanh.
Vài đề nghị chính sách
Mới đây Bộ nông nghiệp và môi trường có sự thay đổi nhân sự lãnh đạo ở cấp Bộ trưởng, đây là bộ sẽ xây dựng những chính sách quan trọng về đất đai, nhân sự việc này tôi xin chia sẻ vài ý kiến như sau:
Thiết nghĩ Bộ trưởng mới cần lưu ý về chính sách giảm mức thu tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp sang đất ở, việc chuyển đổi chỉ là một thủ tục hành chính, cơ quan quản lý nếu thấy đủ điều kiện về quy hoạch, về an toàn khi làm nhà ở, thì phê chuẩn cho người dân, dẫu sao đó vẫn là mảnh đất thuộc quyền người dân đang sử dụng.
Đó chỉ là thủ tục hành chính đừng để biến thành áp lực tài chính giống như là một hoạt động mua bán chuyển nhượng mà thay đổi đi bản chất quan hệ pháp luật, từ đó sẽ khiến xảy ra những tiêu cực biến thể trong thi hành chính sách.
Ví như các mảnh đất có thể làm nhà ở nhưng lại không thể sử dụng cho việc đó, làm giảm đi cơ hội cải thiện chỗ ở của người dân, hoặc người dân sẽ tự ý xây nhà mà không xin chuyển mục đích, khi đó tình trạng sử dụng đất trên thực tế không được phản ánh và công nhận trong hồ sơ quản lý, từ đó làm kém lành mạnh dữ liệu thị trường bất động sản, cũng như làm giảm đi những cơ hội kinh tế từ việc chuyển dịch những mảnh đất như một loại hàng hoá lưu thông trên thị trường.
Bộ trưởng mới cũng cần đánh giá đúng tính quan trọng của hai thứ thuế như đã chia sẻ ý kiến ở bài trước, đó là khung biểu thuế lũy tiến thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho phần lợi nhuận mà bên bán có được trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Và thuế bất động sản thường niên áp cho những người sở hữu, sử dụng nhiều bất động sản, đây là thuế để điều tiết kiểm soát mức độ chênh lệch giàu nghèo trong xã hội.
Tiếp nữa là dừng lại các hoạt động bán đấu giá đất nền do các địa phương thực hiện, đây là hoạt động chứa trong đó cả sự vi phạm và tiêu cực gây ra cho nền kinh tế. Năm trước thành phố Hà Nội đã từng có văn bản đề nghị các địa phương cân nhắc thay vì tiến hành bán đấu giá thì lập dự án để doanh nghiệp xây dựng nhà ở bán cho người có nhu cầu.
Điều đó nếu làm sẽ đem lại nhiều lợi ích, việc phải bỏ ra một khoản tiền lớn hơn, xây dựng những tòa nhà thay vì chỉ là những lô đất nền, sẽ khiến cho nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn cho quyết định đầu tư của mình, làm tăng chất lượng của các quyết sách trên thị trường. Ngoài ra sẽ thúc đẩy các hoạt động kinh doanh buôn bán bất động sản hướng tới song cùng với những nhu cầu sử dụng thực của người dân về chỗ ở.
(*) Thể chế khai thác hay thể chế dung hợp là những nội dung đã được các tác giả Nobel kinh tế năm 2024 phân tích luận giải qua công trình “Tại sao các quốc gia thất bại” mọi người nên tìm xem.
Luật sư Ngô Ngọc Trai