Trong dịp nghỉ tết vừa rồi tôi đọc được bài báo trả lời phỏng vấn của Bí thư thành uỷ thành phố Hà Nội là ông Đinh Tiến Dũng có một nội dung khiến tôi chú ý.
Cụ thể trong bài báo trên Vietnamnet ông có nói một điểm đại ý rằng để phát triển nhanh và bền vững thì phải dựa vào dân thay vì bán đất hay tài sản công.
Lý do khiến tôi quan tâm tới nội dung này là bởi vì trước đây trong loạt bài viết về chính sách pháp luật đất đai tôi đã chỉ ra nhiều bất cập xung quanh loại hình sản phẩm bất động sản đất nền.
Nhiều bất cập
Ví như đất nền vi phạm điều cấm của luật đất đai về việc không sử dụng đất dẫn tới lãng phí tài nguyên hoặc như bất động sản đất nền phục vụ chủ yếu cho hoạt động đầu cơ làm trầm trọng thêm tình trạng thổi giá, đẩy giá, lùa gà trong bất động sản.
Thực tế những năm qua đã xảy ra nhiều vụ án liên quan tới đất nền khi mà chủ đầu tư rao bán các sản phẩm khi chưa đủ điều kiện cấp phép của cơ quan quản lý dẫn tới nhiều vụ án có hàng trăm cho tới hàng nghìn bị hại.
Cho đến cuối cùng thì tôi đã đưa ra ý kiến rằng pháp luật nên bãi bỏ loại hình sản phẩm đất nền.

Nhưng trong quá trình suy nghĩ viết những bài báo như vậy tôi vẫn nhận ra một trở ngại rằng lâu nay nhiều địa phương vẫn coi trọng nguồn thu từ đất đai và cơ quan quản lý ở nhiều địa phương vẫn muốn triển khai các dự án đất nền để tạo nguồn thu cho ngân sách.
Tôi hiểu thực tế này sẽ là một trở ngại cho việc bãi bỏ loại hình đất nền.
Nhưng qua bài trả lời phỏng vấn của ông Đinh Tiến Dũng tôi thấy được lối ra cho vấn đề và hy vọng rằng đây cũng sẽ là quan điểm của nhiều lãnh đạo quản lý nhà nước.
Để rõ hơn về một vấn đề mà sự đúng sai sẽ có ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản và công tác quản lý nhà nước về đất đai thì thiết nghĩ nên có một khảo sát đánh giá.
Các cơ quan quản lý hoặc các trung tâm kinh tế hoặc viện nghiên cứu về kinh tế nên có một khảo sát thống kê về tỷ lệ giữa nguồn thu ngân sách từ dự án đất nền trên tổng nguồn thu ngân sách mỗi địa phương hằng năm xem lâu nay ra sao.
Tôi tin là đóng góp nguồn thu từ đất nền không nhiều và xu hướng là sẽ giảm, bởi lẽ cùng với đà tăng trưởng phát triển kinh tế thì nguồn thu từ các hoạt động kinh tế khác như đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp sản xuất hàng hóa xuất khẩu hay thị trường xuất khẩu nông sản sẽ tăng lên.
Việc tính toán thấy được mức độ và tỷ lệ đóng góp của đất nền trong tổng thu ngân sách sẽ thêm là một căn cứ đánh giá để đưa ra những quyết định đúng đắn về loại hình sản phẩm bất động sản này.
Thực tế sản phẩm đất nền không đưa tới các hoạt động xây dựng cho nên hầu như không tạo ra tác động góp phần tăng trưởng cho các nhà máy sản xuất xi măng, sắt thép hay nhân công lao động.
Những cái mà lâu này nhiều người thường nêu ra khi muốn chứng minh những tác động đóng góp to lớn của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế.
Mặt trái của đất nền
Mặt khác bất động sản đất nền chứa đựng tích tụ trong đó hầu hết những điểm bất cập lạc hậu của cơ chế chính sách về đất đai, ví như bất động sản đất nền dựa vào thẩm quyền thu hồi đất của người dân rồi giao cho doanh nghiệp.
Bất động sản đất nền cũng dựa vào bất cập về khung giá đất, trong đó việc thu hồi đền bù cho người dân với giá thấp nhưng sau đó chỉ san lấp mặt bằng rồi lại bán với giá đất ở theo giá cao.
Dự án đất nền cũng tìm kiếm lợi nhuận từ cơ chế xin cho trong việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp sang đất ở, mà điểm bất cập trong đó là người dân không được tự chủ trong việc lựa chọn mục đích sử dụng mảnh đất của mình.
Sự thay đổi giá trị tài sản của đất đai theo đó không dựa vào các hoạt động sản xuất thực chất mà chỉ là sự thay đổi trong cơ chế quản lý hành chính.
Doanh nghiệp làm dự án đất nền dựa nhiều vào quyền lực hành chính công.
Có thể nói bất động sản đất nền là sản phẩm điển hình của loại hình thể chế khai thác đã được phân tích trong cuốn sách kinh tế khá nổi tiếng có tiêu đề “Tại sao các quốc gia thất bại”.
Trong đó các tác giả đã phân tích về vai trò của mô hình thể chế đối với sự thành công hay thất bại của các nền kinh tế.
Xin trích dẫn nêu ra một vài nội dung trong sách như sau, các tác giả cho rằng lý thuyết kinh tế học thể chế khẳng định rằng xã hội loài người trên thực tế đã và đang tồn tại chỉ hai loại thể chế kinh tế chủ yếu quy định sự phát triển của các xã hội.
Đó là thể chế chiếm đoạt (còn được dịch là bóc lột hay khai thác) và thể chế dung hợp (còn được dịch là dung hòa hay bao trùm)
Các quốc gia có cơ may thành công đều là các quốc gia có nền kinh tế và đời sống xã hội vận hành theo thể chế dung hợp còn các nước nghèo đều là các nước bị trói buộc trong thể chế được gọi là khai thác.
Cơ chế chủ yếu vận hành ở thể chế khai thác là thu nhập từ nhóm xã hội này chuyển qua nhóm xã hội khác, lợi ích của các nhóm có được từ việc trục lợi quyền lực công.
Hoạt động kinh tế theo đó có tổng bằng không, lợi ích của người này có được từ thiệt hại của người khác, điều này làm hạn chế trình độ của toàn bộ nền kinh tế.
Trong khi đó thể chế kinh tế dung hợp luôn có xu hướng thực thi các quyền sở hữu và tạo ra một sân chơi bình đẳng, thể chế này luôn khuyến khích đầu tư vào các kỹ năng có ích cho tăng trưởng kinh tế.
Thể chế dung hợp thiết lập bộ máy pháp luật mạnh và trật tự ổn định, bảo hộ các quyền tài sản an toàn, khuyến khích sở hữu tư nhân và tạo ra ưu đãi để người sở hữu tài sản đạt được thành công trong dài hạn.
Để rõ hơn thì mọi người nên tìm đọc sách này để thấy được vấn đề cũng như sẽ giúp nhận thấy rõ hơn những đặc tính của loại hình dự án đất nền phù hợp với những mô tả về mô hình thể chế khai thác.
Ở Việt Nam lâu nay nhà nước đã phát triển kinh tế thị trường và xây dựng thể chế ngày càng theo hướng dung hợp, nhưng tốc độ xây dựng tiến bộ không phải lúc nào cũng đồng đều giữa các lĩnh vực phạm vi.
Ở một phạm vi hẹp nào đó vẫn còn tồn tại những yếu tố lạc hậu của thể chế khai thác mà lĩnh vực đất đai là điển hình và loại hình dự án đất nền khiến vấn đề càng trở lên nổi bật.
Lý do cuối cùng mà những người ủng hộ sản phẩm đất nền cho rằng vẫn nên duy trì đó là đất nền là công cụ tích trữ tài sản nhàn rỗi của người dân giống như một phương thức tiết kiệm.
Song thực chất điều này cũng không đúng bởi vì một người khi có tiền nhàn rỗi mua đất nền thì mục đích cũng vẫn không phải là để xây nhà mà khi giá đất tăng lên nếu thấy có lợi người ta vẫn bán.
Cho nên việc giữ tiền tiết kiệm nhàn rỗi thông qua đất nền thực chất cũng chỉ là hoạt động đầu cơ chờ tăng giá mua bán kiếm lời.
Dù rằng việc kinh doanh mua bán kiếm lời là không sai nhưng việc tìm kiếm lợi nhuận dựa trên những vi phạm pháp luật và gây tác hại cho xã hội thì đó là lý do của việc cân nhắc hạn chế bãi bỏ.
Mọi người có thể tìm kiếm từ khóa dự án đất nền trên trang công cụ tìm kiếm Google sẽ cho ra rất nhiều hình ảnh về các dự án đất nền nằm rải rác khắp các tỉnh thành trên cả nước.
Đặc điểm chung trong các bức ảnh đó là những bãi đất rộng có một vài con đường chạy ngang dọc và những ô đất trống cỏ mọc tồn tại trong nhiều năm.
Lâu nay các chuyên gia kinh tế ở Việt Nam có lẽ cũng đã đồng ý với nhau rằng một quyền sở hữu tư nhân vững chắc sẽ là nền tảng phát triển cho kinh tế thị trường.
Điều này có lẽ cũng đã đạt được đồng thuận nhận thức chung ở đông đảo các doanh nhân và những người làm kinh tế.
Nhưng nên biết rằng một quyền sở hữu mạnh không phải là điều có thể xảy ra một sớm một chiều, cũng không phải là điều có thể đạt được ngay khi sửa đổi một điều luật.
Việc tôn trọng quyền sở hữu cần đạt được từ trong nhận thức cho tới thói quen việc làm, cần vun đắp gây dựng mất nhiều thời gian.
Một quyền sở hữu mạnh sẽ không thể đạt được khi mà đâu đó rải rác chỗ này chỗ kia vẫn tồn tại các quy định cho phép việc khai thác tài sản khiến cho quyền sở hữu tư nhân yếu và lỏng lẻo.
Bởi vậy việc bãi bỏ loại hình sản phẩm đất nền vừa giải quyết những bất cập trong thực tế hiện nay vừa là việc làm có ý nghĩ trong dài hạn về củng cố quyền tư hữu.
Bài đã đăng trên BBC Tiếng Việt tại đây: Google search ‘Để phát triển nhanh và bền vững đừng dựa vào bán đất hay tài sản công?’
Công ty luật TNHH Công Chính cung cấp dịch vụ pháp lý:
- Cử luật sư tham gia bào chữa cho Bị can, Bị cáo trong vụ án hình sự;
- Cử luật sư tham gia tố tụng bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho Nguyên đơn, Bị đơn trong vụ kiện dân sự;
- Và các dịch vụ pháp lý khác;