Qua theo dõi những thảo luận tìm nguyên nhân giải pháp cho thị trường bất động sản thấy có nhiều cách tiếp cận.
Có người tiếp cận vấn đề theo góc độ tài chính bất động sản chỉ ra các chính sách tài khóa tín dụng, lãi suất huy động cho vay của ngành ngân hàng đã ảnh hưởng tới giá cả bất động sản ra sao.
Có người bàn luận tiếp cận ở góc độ pháp lý dự án bất động sản chỉ ra hành lang pháp lý với những bất cập cần tháo gỡ để các dự án được hoàn tất hồ sơ cấp phép triển khai, từ đó ảnh hưởng tới cung cầu giá cả thị trường.
Bản thân tôi lâu nay bàn về bất động sản theo góc độ chính sách công, nêu ra những vấn đề như bất bình đẳng thu nhập, chênh lệch giàu nghèo, mối quan hệ ảnh hưởng giữa thị trường bất động sản với tăng trưởng phát triển nền kinh tế.
Từ đó tôi thấy các vấn đề pháp lý xung quanh bất động sản quả rộng lớn, một người khi tiếp cận có thể sẽ chỉ tiến đến theo một mặt khía cạnh, để có được cách nhìn toàn diện đầy đủ đòi hỏi nhiều phạm vi kiến thức khác nhau.
Bài viết này vẫn theo góc nhìn chính sách công sẽ chỉ ra cho thấy tình trạng giá bất động sản tăng cao mà các cơ quan quản lý đang tìm giải pháp kiểm soát có một phần nguyên nhân từ chính hoạt động bán đấu giá đất nền do các địa phương tiến hành.
Thổi giá hợp pháp
Tháng 8/2024 tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội hàng trăm nhà đầu tư đã tham gia một phiên đấu giá kéo dài xuyên đêm, đẩy giá hơn chục lô đất trúng với mức trên 100 triệu đồng một mét vuông.
Lô cao nhất trúng với giá hơn 133 triệu đồng/m2 gấp 18 lần mức khởi điểm. Sự việc nhận được sự quan tâm của báo chí và dư luận xã hội, nhiều ý kiến hoài nghi về việc xảy ra thao túng đẩy giá làm tăng giá ảo để thao túng thị trường.
Trước thực trạng như vậy Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội ngày 20/9/2024 đã gửi văn bản tới các sở, ngành, các quận, huyện, thị xã về công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Thành phố chỉ đạo các đơn vị hạn chế tổ chức đấu giá để giao đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, ưu tiên việc đấu giá đất với đối tượng là tổ chức để thực hiện dự án đầu tư.
Đó là phương hướng chỉ đạo hợp lý, thay vì đấu giá đất nền để người dân tự xây nhà ở thì nên đấu giá đất cho tổ chức lập dự án nhà ở xây rồi bán, như thế sẽ tránh việc những lô đất trúng đấu giá bị bỏ trống đất cỏ mọc.
Việc đấu giá cho tổ chức lập dự án nhà ở xây rồi bán cũng sẽ gắn hoạt động phát triển thị trường bất động sản với nhu cầu sử dụng thực của người dân.
Nhưng do chỉ là đề nghị không có tác dụng bắt buộc phải thực hiện cho nên ở các nơi vẫn diễn ra các cuộc đấu giá đất nền. Tháng 10/2024 tiếp tục diễn ra cuộc đấu giá đối với một số lô đất nền tại Khu Đống Đanh – Đồng Cộc phường Phú Lương, quận Hà Đông.
Tại nơi mà trước đó không lâu là những diện tích đất nông nghiệp, xen kẽ với những khu nhà mới xây, xung quanh cũng không có công trình dự án nào quá đặc biệt, vậy nhưng giá trúng cao nhất lên tới hơn 262 triệu đồng một m2.
Một diện tích 57,5 m2 có giá hơn 15 tỷ đồng. Dư luận ngỡ ngàng với mức trả giá cao như vậy. Sau đó vài hôm báo chí đưa tin lô đất có view nghĩa trang đã được người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ.
Những người tham gia hoạt động đấu giá đất nền chủ yếu là những nhà đầu tư, ít người có nhu cầu sử dụng thực muốn xây một căn nhà mà tham gia hoạt động này.
Bằng chứng là nhiều khu đất nền sau nhiều năm vẫn để trống cho cỏ mọc, hiếm thấy có ngôi nhà nào mọc lên, hoặc nếu có căn nhà mọc lên thì được xây dựng bởi người mua lại chứ chưa chắc đã là người trúng đấu giá ban đầu.
Nếu dừng các hoạt động bán đấu giá đất nền thì những người có nhu cầu sử dụng thực vẫn có thể tìm mua những mảnh đất xen kẽ trong các khu dân cư, ở những vùng ven đô thị, cũng là những nơi lâu nay các địa phương lập dự án đất nền bán đấu giá.
Nêu ra như thế để thấy rằng quỹ đất ở vẫn có để cho người có nhu cầu tìm mua xây nhà ở.
Nhiều người am hiểu chỉ ra rằng việc đẩy giá những lô đất nền một cách hợp pháp qua đấu giá sẽ giúp đẩy mặt bằng giá chung lên cao, từ đó sẽ giúp tăng giá trị cho những mảnh đất dự án và những bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng.
Sản phẩm thiếu lành mạnh
Đất nền lâu nay là một phân khúc của thị trường bất động sản nhưng là một phân khúc sản phẩm thiếu sự lành mạnh với những tình trạng về đầu cơ thổi giá, bỏ trống cỏ mọc gây lãng phí tài nguyên đất đai.
Ngoài ra không giống như những dự án nhà ở đòi hỏi chủ đầu tư phải có nguồn lực tài chính và khả năng tổ chức để xây dựng những khu nhà rồi bán, đằng này dự án đất nền tìm kiếm lợi nhuận chủ yếu từ những khiếm khuyết trong chính sách quản lý đất đai.
Đó là thẩm quyền hành chính về thu hồi đất, chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, đây có lẽ là loại hình sản phẩm ít có thị trường bất động sản lành mạnh nào trên thế giới thực hiện.
Vì những lý do như vậy tôi cho rằng nên dừng lại các hoạt động bán đấu giá đất nền, ít nhất là trong bối cảnh giá cả bất động sản tăng cao như hiện nay mà bản thân các ban ngành cũng đang tìm giải pháp.
Đây sẽ là một việc làm có tác dụng như là rút củi đáy nồi để hạ nhiệt đà tăng giá bất động sản.
Thế nhưng các ban ngành dường như vẫn coi hoạt động đấu giá đất nền là một việc cần thiết phù hợp.
Mới đây Bộ tư pháp đang lấy ý kiến về một dự thảo văn bản có nội dung đề xuất nâng mức đặt cọc trong đấu giá đất nền lên 50% giá trị khởi điểm của lô đất được đưa ra đấu giá, biện pháp được cho là sẽ hạn chế tình trạng thổi giá bỏ cọc khiến cho giá đất nền tăng vọt sau mỗi đợt bán đấu giá đất nền do các địa phương triển khai lâu nay.
Tôi cho rằng trường hợp trả giá cao rồi bỏ cọc chỉ là cá biệt, một số vụ đã được báo chí đưa tin và người bỏ cọc đã bị khởi tố xử lý.
Còn lại phần lớn các vụ việc người ta trả giá cao và vẫn trả tiền mua hợp pháp, có thế mới đẩy mặt bằng giá đất ở các địa phương lên cao như lâu nay.
Việc tăng mức đặt cọc lên 50% giá trị khởi điểm của lô đất có khả năng càng khiến cho những cuộc đấu giá trở thành hoạt động chủ yếu của những nhà đầu tư, những người luôn sẵn có dòng tiền lớn cho những thương vụ.
Bởi vậy để tránh tình trạng thổi giá bất động sản vượt quá xa giá trị thực, thay vì nâng mức đặt cọc trong hoạt động đấu giá thì nên dừng lại hoặc bãi bỏ hoạt động bán đấu giá đất nền.
Luật sư Ngô Ngọc Trai