Tháng 10/2025 Bộ xây dựng đưa ra một dự thảo nghị quyết về kiểm soát giá nhà trong đó đề xuất giảm mức cho vay mua nhà đối với căn thứ hai, thứ ba. Chỉ cho vay tối đa 50% giá trị căn hộ thứ hai và tối đa 30% giá trị khi mua căn hộ thứ ba.
Giải pháp tôi cho là cần thiết hợp lý trong bối cảnh giá nhà tăng cao và thị trường phổ biến các hoạt động đầu cơ mua đi bán lại trong thời gian ngắn.
Nhà đầu tư phản ứng
Thế nhưng sau khi đề xuất được công bố rất nhiều bài báo dẫn lời các chuyên gia và những người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bày tỏ hoài nghi lo ngại kém đồng thuận đối với giải pháp đề xuất của Bộ xây dựng.
Những người bị ảnh hưởng bất lợi bởi giải pháp kiểm soát cho vay cho nên đương nhiên sẽ kém đồng thuận với giải pháp của Bộ xây dựng. Thông qua báo chí họ đưa ra nhiều lý do khác nhau để cho rằng đề xuất sẽ tác động tiêu cực tới sự phát triển của thị trường.
Là người lâu nay có góc nhìn nghiên cứu độc lập về chính sách công, điều tôi nhận thấy qua sự việc này đó là các doanh nghiệp bất động sản là một hiệp hội có nguồn lực lớn mạnh, có thể ngay lập tức đồng loạt lên tiếng trên nhiều diễn đàn về các vấn đề quyền lợi.
Nguồn lực ở đây không chỉ là tài chính mà đó còn là nguồn lực tri thức am hiểu vấn đề lĩnh vực, nguồn lực cũng là các mối quan hệ chính trị, hành chính, pháp lý, xã hội rộng khắp.
Đó là những cơ sở đã tạo lên ảnh hưởng và đem lại những thuận lợi phát triển mau chóng cho bất động sản trong nhiều năm qua.
Thế còn người mua nhà thì sao, thì đó là những cá thể đơn lẻ, kém được tổ chức, tiếng nói ít có hiệu quả. Họ không có một nhân diện rõ ràng, họ chỉ là những anh Nguyễn Văn A, chị Trần Thị B đâu đó thi thoảng cũng được báo chí phỏng vấn hỏi đến.
Rất khó để biết được ai là người đại diện cho những người có nhu cầu mua nhà nhưng đang gặp phải khó khăn vì giá quá cao.
Trong nhiều cuộc họp của các ban ngành quản lý lâu nay cũng chỉ thường thấy mời các doanh nghiệp bất động sản đến dự hội nghị tìm giải pháp, không thấy mời đại diện cho phía những người mua.
Thiết nghĩ khi tìm giải pháp để phát triển lành mạnh thị trường cơ quan quản lý cần giữ sự độc lập, giữ khoảng cách với doanh nghiệp, đảm bảo cơ sở xây dựng chính sách được khách quan, khoa học, hợp lý, đúng đắn.
Có thế mới giúp tránh được tư duy cách nhìn một phía từ doanh nghiệp. Trường hợp cần có ý kiến đóng góp mời doanh nghiệp thì cũng nên mời đại diện của nhóm những người có quan điểm khác.
Tiếng nói cân bằng
Đối với đề xuất về giải pháp kiểm soát giá nhà hiện nay, đứng trước luồng ý kiến từ phía doanh nghiệp nhà đầu tư bất động sản hẳn Bộ xây dựng cũng muốn có luồng ý kiến ủng hộ từ phía cộng đồng xã hội.
Hoặc như khi Bộ tài chính đưa ra chính sách về áp thuế bất động sản cũng thấy có nhiều bài viết dẫn lời ý kiến chuyên gia, người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cũng bày tỏ lo ngại về chính sách thuế mới đối với sự tăng trưởng của thị trường.
Bản thân tôi nghiên cứu độc lập về chính sách công, đứng trước một chính sách nếu thấy chưa hợp lý thì cũng mạnh dạn phân tích góp ý chỉ ra hoặc cũng sẵn lòng ủng hộ giải pháp khi đã thấy được sự hợp lý.
Dù quan điểm có đồng thuận hay không thì các ý kiến cũng chỉ là trên tinh thần xây dựng vì lợi ích chung, thế nhưng đáng tiếc là lâu nay không có sự kết nối trân trọng từ các ban ngành.
Ở nhiều nước họ coi trọng ba chủ thể trong quản trị quốc gia đó là nhà nước, thị trường và xã hội, đứng trước các vấn đề chính sách công nhà nước sẽ lắng nghe cả thị trường và phía người dân trong xã hội, sẽ giúp giải pháp chính sách đưa ra được trúng và đúng.
Thiếu sự lắng nghe cân bằng cho nên giải pháp đối với thị trường bất động sản lâu nay quay đi quay lại chỉ là tăng cung, nếu giải pháp không trực tiếp nhằm để tăng cung thì cũng tránh ảnh hưởng tới việc tăng cung.
Đành rằng điều này là phù hợp với quan điểm sự phát triển của bất động sản sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các hoạt động đầu tư tài chính, xây dựng, xi măng, sắt thép, nhân công lao động.
Thế nhưng tôi cho rằng việc tăng cung nếu không đồng bộ với các giải pháp như thuế sẽ không giúp giảm giá bất động sản.
Nhìn vào thực tế nhiều năm qua giá nhà luôn xu hướng tăng và trong thời gian đó đã có biết bao nhiêu dự án mới được triển khai, song những dự án mới này với biết bao nhiêu căn hộ mới được cung cấp ra thị trường đã không giúp bất động sản ngừng tăng giá.
Ngay đối với đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội khi được ban hành cũng nhằm mục đích bình ổn giá nhà, nhưng thực tế sau mấy năm thực hiện cũng không giúp cho giá nhà giảm đi mà còn tăng lên.
Bởi vậy có thể hình dung nếu không có giải pháp quan trọng nhất là thuế để gắn sự phát triển của bất động sản với nhu cầu sử dụng thực và hạn chế các hoạt động đầu cơ thì dù cho 5 năm hay 10 năm nữa với nhiều dự án mới triển khai thì giá nhà sẽ vẫn tăng và lý do vẫn cho là thiếu nguồn cung.
Nhiều bất hợp lý khác cũng có nguyên nhân do bởi thiếu sự lắng nghe cân bằng.
Trong khi giá đất tăng cao và các cơ quan băn khoăn tìm giải pháp kiềm chế thì các địa phương vẫn tiến hành các cuộc bán đấu giá đất nền, một hình thức hợp pháp đẩy giá đất lên cao.
Do giá nhà cao người vượt quá khả năng của người có mức thu nhập trung bình cho nên mới phải phát triển dự án nhà xã hội.
Nhưng thay vì nhà nước đứng ra xây dựng thông qua công cụ sẵn có là các doanh nghiệp nhà nước về xây dựng thì lại giao việc thực hiện cho các doanh nghiệp bất động sản lớn nhất vốn là những người được hưởng lợi nhiều nhất từ sự tăng giá bất động sản.
Những bất hợp lý thấy rõ trong các chính sách quản lý gây ra nhiều băn khoăn trăn trở về chất lượng chính sách.
Bởi vậy thiết nghĩ trong khi xây dựng chính sách cơ quan quản lý vừa nên lắng nghe gặp gỡ doanh nghiệp và cũng nên gặp gỡ lắng nghe những người hoạt động xã hội, những người hoạt động tích cực trên không gian mạng có tư duy kiến thức am hiểu về vấn đề.
Khi tổ chức những cuộc họp để tìm giải pháp thì nên mời đại diện cho những quan điểm của cả hai bên, như thế sẽ tạo ra được sự cân bằng chất lượng trong chính sách.
Luật sư Ngô Ngọc Trai