Do thói quen, mỗi lần đi công tác hoặc đi chơi ngang qua một địa phương tôi thường để ý và dễ dàng bắt gặp những khu bãi đất rộng, một vài con đường láng nhựa chạy ngang dọc, một số nơi có cả những cột đèn, các bãi đất chỉ có cỏ mọc và vắng bóng những ngôi nhà.
Đó là hình ảnh thực tế về những dự án đất nền do doanh nghiệp triển khai hoặc là những dự án đất nền do các địa phương bán đấu giá cho người mua.
Thực tế nhiều bất cập
Tôi thấy hình ảnh thật bất cập, một sự lãng phí tài nguyên đất đai, tôi cũng nghĩ những mảnh đất nền nằm ở rìa những khu dân cư, bởi trước kia đó là những khu đất ruộng được san lấp, liệu sẽ có người dân nào ở các địa phương khác mà muốn về đấy làm nhà, hay người mua chỉ để đầu cơ kiếm lợi.
Thiết nghĩ ở phương diện cá nhân người đầu tư hoặc doanh nghiệp do chạy theo lợi nhuận có thể làm những điều bất hợp lý vi phạm (lãng phí không sử dụng đất là điều bị cấm theo quy định của luật đất đai), nhưng các ban ngành ở các địa phương thì sao?
Đó là đại diện cho thiết chế nhà nước, là những người đầu tiên phải tuân thủ quy định pháp luật, ngoài ra cũng có thể kỳ vọng đó là những người am hiểu về quản lý phát triển kinh tế, vậy tại sao lại cũng như những cá nhân và doanh nghiệp, làm những việc chỉ đem lại lợi ích trước mắt mà không thấy việc làm gây ảnh hưởng tới nền kinh tế.
Nhiều người sống lâu năm trong một môi trường có thể bị mất đi ý niệm phân biệt đúng sai đối với ngay cả những điều cơ bản mà một người bên ngoài chỉ cần có một cách nhìn công tâm và một kiến thức căn bản là đã có thể nhận ra trong những việc làm như vậy.
Đối với các công cụ giải pháp trong quản lý thị trường bất động sản hiện nay cũng còn bất cập, giá bất động sản vượt quá xa giá trị thực, nhiều ban ngành cũng đã nhận thấy, nhiều giải pháp cũng đã được đưa ra.
Ví như tăng nguồn cung bằng cách tháo gỡ những vướng mắc về hành chính tư pháp giúp cho các dự án dang dở triển khai, cải thiện môi trường pháp lý để tạo thuận lợi hơn cho cấp phép hồ sơ dự án mới.
Hoặc ví dụ như tăng nguồn cung qua đề án xây dựng 01 triệu căn nhà ở xã hội, hoặc như chính sách cho phép các địa phương bán đấu giá những lô đất nền như đã làm trong thời gian qua và nhiều giải pháp khác nữa.
Nhưng tất cả quay đi quay lại các giải pháp đều chỉ khiến giá bất động sản tăng thêm.
Theo suy nghĩ hiểu biết tôi giải pháp căn cơ nhất để cho thị trường bất động sản tránh khỏi tình trạng sốt nóng về giá đó là làm giảm đi lợi nhuận của những người đầu tư kinh doanh.
Chỉ có cách làm giảm đi lợi nhuận của những người đầu tư, khiến cho lợi nhuận từ đầu tư bất động sản không chênh lệch quá nhiều so với đầu tư vào các ngành nghề sản xuất kinh doanh khác trong nền kinh tế, mới giúp bình ổn lại thị trường bất động sản.
Đây là điều căn bản trong nhận thức về quản lý kinh tế nhưng có vẻ nó cũng lại là giải pháp mà nhiều người kể cả doanh nghiệp nhà đầu tư lẫn cấp quản lý đều không mong muốn vì ảnh hưởng tới lợi nhuận và tăng trưởng.
Đây là điều căn bản trong nhận thức về quản lý kinh tế nhưng có vẻ nó cũng lại là giải pháp mà nhiều người kể cả doanh nghiệp nhà đầu tư lẫn cấp quản lý đều không mong muốn vì ảnh hưởng tới lợi nhuận và tăng trưởng.
Bài học từ ông Lý Quang Diệu
Trong bài viết trước đây có tiêu đề “Việt Nam nên rút bài học từ ông Lý Quang Diệu khi giá bất động sản tăng nóng?” tôi đã viện dẫn bài học trong quản lý bất động sản được nêu ra bởi nhà lãnh đạo Singapore là ông Lý Quang Diệu.
Trong đó ông Lý Quang Diệu đã cho biết, khi tình trạng bất động sản ở Singapore sốt nóng, thay vì áp thuế để giảm lợi nhuận của những nhà đầu tư thì ông lại cho xây thêm nhiều căn nhà mới để đáp ứng nhu cầu cho người mua, ông đã thừa nhận chính sách quản lý như thế là sai lầm, là nguyên nhân góp phần làm trầm trọng thêm khủng hoảng tài chính cho Singapore năm 1997.
Có thể rút ngắn bài học của ông Lý là “rút củi đáy nồi” để làm giảm nhiệt thị trường, trong khi đó ở Việt Nam lâu nay mỗi khi giá bất động sản tăng cao nhiều người lại cho rằng cần phải tăng nguồn cung để đáp ứng nhu cầu.
Nhưng tăng cung tại thúc đẩy thêm các giao dịch và không khiến cho thị trường bớt tăng nóng, những năm qua dù thị trường vẫn có những dự án mới nhưng giá cả vẫn không ngừng tăng, mỗi năm giá bán lại cao hơn.
Trong khi đó công cụ thuế thì lại chưa được chú trọng. Các thứ thuế có thể tạo ra sự hữu hiệu trong quản lý bất động sản mới chỉ dừng lại ở những luận bàn mà chưa được quyết định trong thực tế.
Cần áp dụng hai thứ thuế, thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch mua bán và thuế bất động sản thường niên. Đối với thuế thu nhập cá nhân, lâu nay nhà đầu tư mua bán bất động sản chỉ nộp một khoản tiền thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị mua bán, cách tính thuế như thế là chưa khoa học hợp lý.
Nên thiết lập một biểu thuế lũy tiến áp cho khoản lợi nhuận nhà đầu tư có được, người có lợi nhuận càng cao thì mức thuế đóng càng nhiều. Khi đó dù cho thị trường có sốt nóng thì khi một nhà đầu tư thu lợi lớn mặc nhiên đã được biểu thuế luỹ tiến tự động điều tiết (khi lợi nhuận của anh thu được ở một mức cao nào đó thì sẽ áp theo khung thuế khác).
Thứ hai là thuế bất động sản thường niên, áp dụng cho người sở hữu sử dụng số lượng lớn các sản phẩm bất động sản. Người sở hữu, sử dụng càng nhiều khối tài sản thì hàng năm sẽ nộp thuế càng cao. Tiền thuế thu được sẽ giúp giải quyết các vấn đề xã hội để tạo ra sự cân bằng giảm tránh tình trạng chênh lệch giàu nghèo.
Mọi người có thể hình dung ở các nước Âu Mỹ từ lâu đã có hai thứ thuế này, cho nên một nhà đầu tư rất khó để trong một thời gian ngắn tích lũy được một khối tài sản lớn.
Trong khi đó ở những nước có nền kinh tế mới nổi ví như Việt Nam, Trung Quốc do chưa có các thứ thế này cho nên chỉ trong một khoảng thời gian ngắn phát triển kinh tế đã sinh ra rất nhiều triệu phú và tỷ phú đô la theo các thống kê của các tổ chức nghiên cứu tài chính kinh tế.
Lý do là khuôn khổ pháp luật của các nước kinh tế mới nổi tạo thuận lợi dễ dàng cho việc tích lũy tài sản mà chưa chú trọng tới phát triển cân bằng và bảo vệ nhóm yếu thế.
Quay trở lại với thị trường bất động sản hiện nay, việc Luật đất đai 2024 mới ban hành nay đã có thông tin sửa đổi, chính sách thu tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất quá cao trong khi đây là vấn đề không khó để nhận ra ngay từ thời điểm xây dựng chính sách, cho thấy vấn đề về khả năng dự liệu và rất đáng băn khoăn về chất lượng trong xây dựng chính sách.
Một điều cũng cần lưu ý là cộng đồng các doanh nghiệp đầu tư bất động sản là một nhóm có ảnh hưởng lớn, nắm giữ một lượng lớn tri thức về khoa học pháp lý bất động sản, áp đảo hoàn toàn nếu so sánh với cộng đồng dân chúng lao động còn lại.
Bởi vậy chính sách quản lý cần chú ý bảo vệ nhóm yếu thế. Các ban ngành quản lý cũng cần giữ khoảng cách với giới tinh hoa bất động sản để đảm bảo các quyết sách đưa ra được xây dựng trên những dữ kiện đầu vào hoàn toàn khoa học.
Luật sư Ngô Ngọc Trai